不動産売却で得た譲渡所得を計算する

2014/05/10 2023/04/28

不動産売却で得た譲渡所得を計算する

個人が土地を売却して得たお金には、所得税と住民税が課税されますが、どのくらいの額が課税されるのかを知るには譲渡所得を計算する必要があります。
譲渡所得は土地や建物を売却して得られたお金のことを指しますが、実際には売却で得た金額からいろいろな名目で差し引く必要があります。

不動産売却で得た譲渡所得を計算する
不動産売却が成功してお金を得た場合、実際に得た金額から差し引くものは以下の通りです。

売却した土地や建物を購入して所有権を得た場合、購入した時にかかった費用は取得費として売却して得た金額から差し引けます。
購入して手に入れた土地や建物を売却する場合は、土地の価格が購入時よりも高くならない限りはほとんどが取得費によって相殺されてしまうので、課税されないケースが多くなります。

取得費は土地や建物の価格だけではなく、土地だけを購入して建物をそこに建てた場合にかかった費用、不動産業者に支払った仲介手数料、リフォームをした場合はその費用も取得費として計算できます。
また、税金も取得費として扱われるものがあり、不動産取得税と印紙税が取得費に含まれます。

○土地や建物の購入にかかった費用が分からない時は？
土地や建物を購入した時期が古く、いくらかかったのか記録がない場合は、概算取得費が割り当てられます。
概算取得費は、不動産を売却して得たお金の5％に当たる金額が割り当てられます。

土地や建物をを売却する際にかかった経費は、譲渡費用として譲渡所得から差し引かれます。
譲渡費用として扱われるのは、不動産業者に支払った仲介手数料や契約書に貼り付ける印紙（税）、測量の費用や解体費用、分筆（１つの土地を分ける事）にかかる費用です。

建物を売却する場合は、建物の構造や建築年数によって減価償却が必要です。
建物は建築した年から年月が立てば立つほど建物の価値が下がっていきます。
減価償却とは、建物に使われている建材と建築年数によって建物の価値を下方修正していくことです。

建物には耐用年数というものが設定されていて、その建物が何でできているかによって変わります。
住宅用建物の耐用年数は、木造で33年、軽量鉄骨で40年、鉄筋コンクリートで70年に設定されています。
耐用年数が長いほど1年で失われる建物の価値も低くなっていて、それらは償却率という数字で表します。
償却率は木造で年間0.031、軽量鉄骨で0.025、鉄筋コンクリートで0.015となっています。

事業用の場合は木造22年（償却率0.046）、軽量鉄骨27年（0.038）、鉄筋コンクリート47年（0.022）と短くなっています。
賃貸物件だった不動産を売却する場合は、事業用の耐用年数と償却率で計算しますが、軽量鉄骨の場合は建材の種類により変動することがあります。

また、減価償却には定額法と定率法という2種類の計算方法がありますが、建物は定額法のみが適用されます。
計算式は違いますが、最終的な結果はどちらも変わりません。

耐用年数による減価償却の計算式
減価償却分を差し引いた譲渡所得の計算式は、以下の通りです。
「建物」の購入費用×0.9×償却率×築年数＝減価償却分を差し引いた譲渡所得
この式でも求められた金額から、譲渡費用と差し引けば譲渡所得が求められます。