土地売却時の建物について

2014/05/06 2023/02/13

土地売却時の建物について

不動産を売る場合、土地だけを売るのか、それとも建物付きの土地を売るのかによって売却前に行う選択と、売却に関わるリスクが変化します。

建物付きで売るか、更地にするか
不動産売却で問題となるのが建物の有無です。眠っていた更地状態の土地を売るのなら良いのですが、なにか建物がある場合は建物の解体を選択肢として考える必要があります。
売りたい土地に存在する建物は、その土地の売れやすさに直結します。

更地にして売却する
建物の状態が良いのなら建物を中古物件として土地と一緒に売却するのも良いのですが、建物の状態が悪い場合は買い手がつきにくくなるので解体して更地にしたほうが有利なこともあります。
特に倒壊している建物があったり、廃屋となって長期間経ち「幽霊屋敷」のような風貌になっている建物があると、長期間買い手が現れないこともあります。

建物の状態が悪ければ解体して更地にした方が有利
売りたい土地に状態の悪い建物がある場合は、解体して更地にしたほうが売れやすくなるという考えが一般的です。
ただし、更地にする場合は解体する建物の構造や大きさ等により必要な費用が掛かり、その額は決して安い金額ではありません。

解体費用をどうするか
資金がすぐに用意できない場合は、土地が売れてから費用を支払うという選択も考えられますが、売買契約で買主負担とすることも可能です。
ただし、解体費用を買主負担にした場合、買い手が見つかりにくくなるというリスクを考慮する必要があります。

土地付きのまま売却する
土地に存在する建物の状態が良いのなら、そのまま売却して建物分の売却益を得るという選択ができ、解体費用がかからず土地だけ売却するよりも利益を得られる可能性があります。
マイホームなどの場合は土地付きの中古物件として需要があるので、建物の状態が良ければ買い手がつきにくいという影響も少ないので、建物の状態次第では選択肢として十分考えられるものです。
ただし、土地だけを売却することと、土地と建物を売却することでは起こりえるリスクが違ってきます。

建物を中古として売却すると瑕疵責任が発生する
売却する土地にある建物も中古として売却する場合、売主には建物に対して瑕疵責任が発生します。
瑕疵責任とは、売却した建物に重大な欠陥が見つかったり、建物を使用している最中に発生した欠陥があった場合、その欠陥の修復を売主が保証するものです。
建物も売却する場合は買主に対して、建物のどこにどんなキズや問題があるかを全て調べて、その情報を提供します。
これらは事前にわかっている欠陥なので、売主の責任で修理するか、瑕疵責任を負わないという売買契約をします。
しかし、売主も把握していない欠陥が発覚した場合や、意図的に欠陥を隠していた場合、それが発覚した時点で契約時に責任を負わないとしていても瑕疵責任が問われる可能性があります。